Fiscalité immobilière : idées d’Europe, idées d’Amérique
À trop se regarder le nombril, on peut avoir mal au cou. C’est vrai, faites le test pendant une heure ou deux, vous m’en donnerez des nouvelles. Alors imaginez pendant quatre ans, le temps d’un mandat électoral. C’est la paralysie assurée.
Aussi, nos politiciens pourraient à l’occasion jeter un coup d’œil sur ce qui se fait ailleurs, côté fiscal, histoire de constater ce qui se fait pour relancer des secteurs de l’industrie aussi névralgique que l’immobilier. Tout bon économiste ou analyste financier sait que ce secteur est sans doute l’un des indicateurs les plus probants d’une santé économique. Quand la construction et l’immobilier se porte bien, règle générale, l’économie est bonne.
Certains pays ont d’ailleurs compris le vieux principe et ont mis en place des mesures excessivement intéressantes, qui à tout le moins, mériteraient d’être examinées par nos élus.
Aux États-unis par exemple, les intérêts qu’un contribuable paie sur sa résidence familiale, sont déductibles d’impôts. Il s’agit là d’une des mesures les plus nettes pour permettre à un jeune couple d’acheter sa première résidence. Quand on sait que lors des premières années de remboursement d’un prêt hypothécaire, que la presque totalité du versement mensuel est composé d’intérêt, cela constitue un levier inestimable pour permettre à plusieurs d’accéder à la propriété.
En France, afin de pallier à une crise dans le domaine du logement, le gouvernement a mis en place un ensemble de lois de défiscalisation (Loi Borlo et de Robien ), afin d’inciter les épargnants et entrepreneurs à se lancer dans la construction de logements, moyennant des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 10 700 Euros par an ! Résultats : On construit à fond la caisse du logement résidentiel.
Au Canada, la seule mesure que nos politiciens ont trouvée est le Régime d’accès à la propriété ou RAP.
Suivant ce programme, une personne peut retirer jusqu’à 20 000 $ de ses propres REER, afin de se construire une première résidence. Cette mesure est néanmoins excessivement contraignante, limitative, assortie de très nombreuses conditions.
Par exemple, il ne s’agit pas d’un véritable avantage fiscal, mais bien d’un prêt que vous fait le gouvernement sur vos propres épargnes ! Vous devez en plus rembourser ces REER empruntés dans un délai de 15 ans, sous peine de pénalités. Méchant incitatif…
Côté social, cette mesure est tout à fait ridicule. En effet, je connais bien peu de jeune couple ou individu (car ici on parle de 1ere résidence) disposant de 20 000 $ de REER. Quand on sort de l’université ou du CEGEP, on en a pour des années a seulement payer ses dettes d’études. Quand on travaille à un salaire avoisinant la misère sociale, penser à détenir un compte REER fait partie de la quatrième dimension.
Et en cas de divorce, comment gère t-on le remboursement de RAP ? Qui est pris avec la dette ? Comment partage t-on le tout, avec le reste de la liquidation du patrimoine familial ? Encore des heures de plaisirs à discuter, à s’engueuler, à se battre.
Bref, imaginons un instant, qu’entre deux séances d’auto examen nombriliste, nos politiciens manifesteraient une véritable volonté politique à stimuler la construction immobilière, à permettre à des locataires d’accéder à la propriété ou simplement mettre à la disposition des familles à faible revenu un logement décent.
Par exemple, offrez à un investisseur la possibilité de construire un immeuble de 8 logements résidentiels, en lui disant qu’il pourra déduire jusqu’à 75% ou 100% ses revenus locatifs pendant 5 ans et vous allez voir pousser comme des champignons des logements résidentiels.
Ou encore offrez la possibilité à cet investisseur d’amortir le coût de sa construction à 100%, sur une période de 15 ans, sur la balance des ses impôts. Même effet : Boom de la construction en ligne.
Même chose côté gain en capital. Annoncez une mesure fiscale par laquelle un investisseur qui construit un huit logements résidentiels pourra revendre celui-ci dans 10 ans, sans gain en capital.
Certains partisans de l’hyper fiscalisation étatique pourraient y voir là un drame sans précédant, un holocauste fiscale, un fiscalicide. En effet, l’État se verrait priver d’importants revenus et perdrait de nombreux dollars pour y financer ses programmes sociaux pour le bien de tous… bref, vous connaissez le discours.
Il faut cependant voir plus loin que le bout de son nez (ou nombril). Car pareilles mesures auraient justement un effet immédiat et directement lié à un problème qui, de toute évidence, échappe à la capacité de nos élus à le solutionner.
Donnez aux citoyens plus fortunés la chance de contribuer directement à la solution du logement ne m’apparaît pas nullement utopique.
Pour employer l’expression anglaise, il s’agit là d’une solution win-win, ou devrait-on dire win-win-win, car il y a trois gagnants.
Le premier est l’investisseur qui peut faire fructifier son capital, à l’abri d’une certaine fiscalisation.
L’autre gagnant est le locataire, sans cesse face à la crise du logement, qui aurait désormais un bassin immobilier qui s’ouvrirait à lui.
Le troisième gagnant est évidemment le gouvernement, car lorsque les mesures fiscales mises en place solutionnent d’elles même les problèmes sociaux, on peut dire que la job est bien faite.
Vous avez aussi d’autres idées qui pourraient stimuler un boom immobilier au Québec ? Permettre et favoriser la construction d’immeubles à logements résidentiels pour résoudre la crise ? Encouragez des locataires prêts à acheter leur première résidence ?
Exprimez-vous.
Louis Sirois
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